Le décret du 31 juillet 2015 fixe une liste fermée de onze catégories d’équipements qu’un logement doit contenir pour être qualifié de location meublée à usage de résidence principale. Un seul élément manquant expose le bailleur à une requalification du bail en location nue, avec des conséquences sur le régime fiscal et la durée du contrat.
Décret de 2015 et notion de « quantité suffisante » : le flou qui piège les bailleurs
L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 renvoie au décret n° 2015-981 pour fixer le contenu minimal du logement meublé. Le texte énumère onze postes, mais plusieurs lignes utilisent la formule « en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas ». Cette rédaction laisse une marge d’appréciation qui se retourne contre le propriétaire en cas de litige.
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Un studio occupé par une personne n’exige pas la même vaisselle qu’un T3 loué à trois colocataires. Le critère retenu par les juges est la cohérence entre le nombre de pièces annoncé, le nombre d’occupants prévu au bail et la quantité réelle d’équipements fournis. Deux assiettes et un verre dans un logement prévu pour deux personnes ne passent pas le test.
Le même raisonnement s’applique aux sièges, aux luminaires et aux ustensiles de cuisine. Chaque pièce principale doit disposer d’au moins un luminaire fonctionnel, et la table doit être accompagnée d’autant de sièges que d’occupants déclarés.
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Les onze équipements obligatoires en location meublée
La liste ci-dessous reprend les onze catégories du décret. Chaque ligne correspond à un poste que le bailleur doit fournir au locataire dès la remise des clés.
- Literie avec couette ou couverture, prête à l’usage (un matelas posé au sol sans cadre ni couverture ne suffit pas)
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées au couchage : volets, rideaux occultants ou stores
- Plaques de cuisson fixes ou posées, en état de fonctionnement
- Four classique ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur comportant au minimum un compartiment congélation à -6 °C, ou congélateur séparé
- Vaisselle et couverts en nombre suffisant pour les occupants
- Ustensiles de cuisine (poêle, casserole, spatule, etc.)
- Table et sièges en nombre cohérent avec l’occupation prévue
- Étagères de rangement
- Luminaires dans chaque pièce
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (balai, aspirateur si moquette)
Tout élément absent au moment de l’entrée dans les lieux peut être signalé par le locataire et fonder une demande de requalification du bail.
Équipements facultatifs : ce que le décret ne demande pas
Lave-linge, lave-vaisselle, télévision, accès internet : ces équipements restent facultatifs malgré l’attente courante des locataires. Les fournir améliore l’attractivité du bien et peut justifier un loyer plus élevé, mais leur absence n’a aucune incidence sur la qualification juridique du logement meublé.
Attention à ne pas confondre confort et conformité. Un logement équipé d’un écran plat et d’une connexion fibre mais dépourvu de matériel d’entretien ménager n’est pas conforme au décret.
Faut-il fournir du mobilier neuf ?
Le décret n’impose pas de mobilier neuf. Un équipement d’occasion remplit la condition légale tant qu’il fonctionne correctement et qu’il est en état d’usage normal. Un réfrigérateur qui ne maintient plus la température requise ou des plaques de cuisson hors service exposent le bailleur aux mêmes risques qu’une absence totale de l’équipement.
Prouver la conformité du mobilier : inventaire, photos et signature
Lister les meubles dans le bail ne suffit pas. L’inventaire du mobilier est un document distinct, annexé au contrat de location, qui détaille chaque équipement avec son état d’usage. Il doit être signé par les deux parties à l’entrée dans les lieux.
La plupart des articles sur le sujet se limitent à reproduire la liste du décret. En pratique, c’est la preuve de la présence et de l’état du mobilier qui protège le bailleur en cas de contestation.
Ce que l’inventaire doit contenir
Un inventaire exploitable en cas de litige va au-delà d’une simple énumération. Chaque ligne doit préciser la nature de l’équipement, sa quantité et son état (neuf, bon état, usagé). Par exemple : « 4 assiettes plates, bon état » ou « 1 réfrigérateur-congélateur marque X, état d’usage normal ».
Joindre des photos datées à l’inventaire renforce considérablement sa valeur probante. Un cliché horodaté d’une plaque de cuisson fonctionnelle ou d’un dispositif d’occultation installé dans la chambre constitue un élément objectif que le locataire aura du mal à contester.
Mettre à jour l’inventaire au départ du locataire
L’inventaire signé à l’entrée doit être confronté à un second inventaire réalisé lors de la restitution des clés. Les écarts constatés (équipement manquant, dégradation) sont alors documentés. Sans cette comparaison, retenir une partie du dépôt de garantie pour mobilier endommagé devient difficile à justifier.
Requalification du bail en location nue : le risque concret
Quand un locataire saisit le juge pour requalification du bail meublé en bail nu, les conséquences dépassent le simple changement d’étiquette. La durée minimale du contrat passe d’un an à trois ans. Le régime fiscal LMNP ou LMP peut être remis en question si l’administration considère que le logement n’a jamais rempli les conditions du meublé.
Le juge examine l’inventaire signé, l’état des lieux d’entrée et, le cas échéant, les photos. L’absence d’un seul équipement de la liste du décret suffit à motiver la requalification. Le risque est donc binaire : soit la liste est complète, soit le bail est vulnérable.
La conformité d’une location meublée tient à deux choses : respecter intégralement les onze postes du décret de 2015 et en conserver la preuve signée. Un inventaire détaillé, accompagné de photos datées et validé par le locataire à l’entrée comme à la sortie, reste le seul moyen fiable de sécuriser le statut du logement sur toute la durée du bail.
