La revente d’un lot en résidence Pierre et Vacances cristallise un problème fiscal que beaucoup de propriétaires découvrent tard. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière. Cette règle frappe de plein fouet les résidences de tourisme, qui ne figurent pas dans la liste des exceptions prévues pour certaines résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD).
Comparer les régimes LMNP classique, LMP et résidence de tourisme avant de vendre n’est plus un exercice théorique. C’est un arbitrage financier à plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Réintégration des amortissements LMNP : ce que change la réforme pour un lot Pierre et Vacances
Avant 2025, un propriétaire en LMNP au régime réel amortissait son bien chaque année, réduisant mécaniquement son résultat imposable. À la revente, ces amortissements n’entraient pas dans le calcul de la plus-value des particuliers. Le gain fiscal était double : moins d’impôt pendant la détention, plus-value calculée sur le prix d’acquisition brut.
Ce mécanisme a été supprimé. Tous les amortissements déduits, y compris ceux pratiqués avant 2025, sont désormais réintégrés dès lors que la cession intervient après cette date. Une réponse ministérielle de mars 2026 a confirmé cette rétroactivité de fait.
Pour un lot Pierre et Vacances détenu depuis une dizaine d’années en LMNP réel, le cumul des amortissements représente souvent une part significative du prix d’achat. La plus-value taxable s’en trouve gonflée d’autant, avec un impact direct sur l’impôt (prélèvements sociaux compris).
Résidence de tourisme et bail commercial : un statut fiscal moins protégé qu’on ne le croit
Les résidences de services sous bail commercial bénéficient parfois d’un traitement favorable. C’est le cas des résidences étudiantes, seniors ou EHPAD, qui restent exonérées de la réintégration des amortissements à la revente. Les résidences de tourisme, en revanche, ne figurent pas dans cette liste d’exceptions.
Un investisseur qui possède un appartement Pierre et Vacances sous bail commercial se trouve donc dans une situation hybride : il supporte les contraintes du bail (loyers encadrés par le gestionnaire, charges parfois élevées, dépendance à l’exploitant), sans bénéficier de l’avantage fiscal réservé à d’autres types de résidences gérées.
Les critères qui pèsent sur la valorisation à la revente
Le marché secondaire des lots en résidence de tourisme fonctionne selon une logique propre. Le prix de revente ne dépend pas uniquement de l’emplacement ou de la surface, mais d’un faisceau de facteurs liés au bail et au gestionnaire.
- La durée restante du bail commercial avec l’exploitant : un bail proche de l’échéance fragilise la visibilité pour l’acheteur et peut faire chuter la valorisation
- Le rendement locatif net affiché, rapporté au niveau de charges réel (travaux de copropriété, frais de gestion, taxe foncière)
- La solidité financière du gestionnaire : un exploitant en difficulté ou en renégociation de bail dégrade la confiance des acquéreurs sur le marché secondaire
- Le classement et l’état de la résidence, qui conditionnent l’attractivité touristique et donc le taux d’occupation
Sur ce marché, les retours terrain divergent sur les décotes constatées. Certains lots se revendent à un prix proche de l’acquisition initiale, d’autres accusent des baisses marquées, selon la station, l’état du bâti et la qualité du gestionnaire.
LMNP classique versus LMP : deux régimes, deux logiques de sortie
Le passage au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) obéit à deux conditions cumulatives : des recettes locatives meublées supérieures à 23 000 euros par an et des recettes qui dépassent les autres revenus professionnels du foyer fiscal.
En LMP, la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles. L’avantage principal tient à l’exonération totale possible après cinq ans d’activité, à condition que les recettes des deux années précédant la cession restent sous un certain seuil. Pour un investisseur qui détient plusieurs lots meublés et franchit les seuils, le statut LMP offre une sortie fiscalement plus douce que le LMNP réformé.
En LMNP classique, la plus-value reste soumise au régime des particuliers, avec les abattements pour durée de détention. L’exonération totale d’impôt sur le revenu intervient après vingt-deux ans, celle des prélèvements sociaux après trente ans. Avec la réintégration des amortissements, le montant taxable à la sortie peut dépasser largement ce que l’investisseur avait anticipé à l’achat.
Le piège du basculement involontaire
Un propriétaire qui cumule un lot Pierre et Vacances avec d’autres locations meublées peut basculer en LMP sans l’avoir choisi, simplement parce que ses recettes franchissent les seuils. Ce basculement entraîne l’affiliation aux cotisations sociales des indépendants, un coût supplémentaire souvent sous-estimé. La frontière entre LMNP et LMP n’est pas un choix, c’est un calcul annuel.
Revente d’un lot Pierre et Vacances : les questions à trancher avant de vendre
Vendre un lot en résidence de tourisme ne se résume pas à comparer le prix d’achat au prix de marché. La fiscalité de sortie dépend du régime appliqué pendant la détention, du cumul d’amortissements déduits, et du statut fiscal au moment de la cession.
Un propriétaire en LMNP réel depuis longtemps a mécaniquement accumulé des amortissements qui viendront gonfler la plus-value taxable. Attendre l’exonération par durée de détention (vingt-deux ans pour l’impôt sur le revenu) peut être rationnel, à condition que le bail commercial tienne et que le gestionnaire reste solvable. Les données disponibles ne permettent pas de conclure qu’une stratégie unique convient à tous les profils.
En revanche, pour un investisseur dont les recettes meublées approchent le seuil LMP, la cession avant le basculement peut limiter l’exposition aux cotisations sociales. À l’inverse, un investisseur déjà en LMP depuis plus de cinq ans peut profiter d’une exonération de plus-value professionnelle, ce qui change radicalement l’équation.
La revente d’un bien en résidence de tourisme Pierre et Vacances impose de croiser trois variables : le régime fiscal de détention, la réforme de 2025 sur les amortissements, et la solidité du bail commercial restant. Négliger l’une d’entre elles, c’est vendre à l’aveugle.
