La plus-value sur l’immobilier est l’écart entre le prix de vente d’un bien et son prix d’achat, majoré des frais d’acquisition et des travaux. Hors résidence principale, elle est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total, avant des abattements qui augmentent avec la durée de détention.
La résidence principale est exonérée. Cet article traite donc des autres biens : résidence secondaire, logement locatif et terrain.
Plus-value immobilière : définition et biens concernés
Le fisc taxe le gain réalisé à la revente par un particulier. Le calcul s’applique à un appartement ou une maison qui n’est pas la résidence principale, à un logement loué, à un terrain, et la logique est proche pour les parts de société à prépondérance immobilière.
Tant que le bien n’est pas vendu, aucun impôt n’est dû : c’est la cession qui déclenche la taxation. Le délai idéal avant de revendre une résidence principale relève d’un régime à part, que l’article ne détaille pas.
Prix d’acquisition corrigé : frais et travaux à déduire
La plus-value brute se calcule ainsi : prix de vente moins prix d’acquisition corrigé. Le prix de vente se réduit des frais de cession supportés par le vendeur, comme les diagnostics. Une estimation immobilière sérieuse aide à fixer ce prix de départ.
Le prix d’achat, lui, est majoré de deux postes. Les frais d’acquisition comptent pour leur montant réel, ou pour un forfait de 7,5 % du prix d’achat. Les travaux comptent sur factures, ou pour un forfait de 15 % du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
Le forfait dispense de retrouver les justificatifs. Les montants réels restent plus avantageux quand les frais et les travaux ont été importants et sont documentés.
Abattements pour durée de détention : barème de l’impôt et des prélèvements sociaux
Aucun abattement ne joue pendant les 5 premières années. Ensuite, deux barèmes distincts réduisent la plus-value imposable, ce qui explique que l’exonération de l’impôt arrive avant celle des prélèvements sociaux.
| Durée de détention | Impôt sur le revenu (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,6 % |
| De la 23e à la 30e année | exonération | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | exonération | exonération |
Après 22 ans de détention, l’impôt sur le revenu disparaît ; il faut attendre 30 ans pour que les prélèvements sociaux disparaissent à leur tour.
Taux d’imposition et surtaxe sur les fortes plus-values
Une fois les abattements appliqués, la plus-value imposable supporte 19 % d’impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux de 17,2 % se calculent sur une base distincte, avec leur propre abattement.
Une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute quand la plus-value imposable dépasse 50 000 euros. Son montant se calcule avec le formulaire 2048-IMM-SD, en pratique par le notaire. Pour réduire la charge fiscale d’un patrimoine, les régimes de défiscalisation immobilière sont à étudier avant la vente.
Exemple chiffré de calcul de la plus-value immobilière
Prenons un appartement locatif acheté 150 000 euros et revendu 250 000 euros après 12 ans, sans frais de cession. Le propriétaire retient les forfaits.
- Frais d’acquisition : 7,5 % de 150 000 euros, soit 11 250 euros. Travaux : 15 % de 150 000 euros, soit 22 500 euros. Prix d’acquisition corrigé : 183 750 euros.
- Plus-value brute : 250 000 moins 183 750, soit 66 250 euros.
- Abattement pour l’impôt : 7 années de la 6e à la 12e, à 6 %, soit 42 %. Plus-value imposable : 38 425 euros, donc 7 301 euros d’impôt au taux de 19 %.
- Abattement pour les prélèvements sociaux : 7 années à 1,65 %, soit 11,55 %. Base : 58 598 euros, donc 10 079 euros de prélèvements à 17,2 %.
Le total s’élève à environ 17 380 euros. La plus-value imposable reste sous 50 000 euros : aucune surtaxe ne s’applique ici. Pour replacer ce calcul dans une stratégie plus large, la gestion d’un patrimoine immobilier aide à choisir le bon moment de revente.
Qui paie l’impôt sur la plus-value et cas d’exonération
Le notaire calcule la plus-value imposable et l’impôt, établit la déclaration et règle l’impôt auprès du service de la publicité foncière. L’argent est donc prélevé sur le prix de vente, le jour de la signature. Le vendeur doit tout de même reporter le montant de la plus-value sur sa déclaration de revenus.
Plusieurs cas évitent la taxation. Un bien vendu 15 000 euros ou moins est exonéré. La vente d’un logement autre que la résidence principale est aussi exonérée quand le prix sert à acheter ou construire sa résidence principale dans un délai de 2 ans, à condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant les 4 années précédentes. Cette exonération n’est accordée qu’une seule fois.
Pour un bien qui a été la résidence principale du vendeur, le délai d’exonération de la plus-value sur résidence principale suit d’autres règles. Avant toute revente, un calcul avec les forfaits et un autre avec les frais réels permettent de retenir le plus favorable.
