Vendre un lot en copropriété impose de fournir un dossier de diagnostic technique complet. L’état des risques y figure parmi les pièces les plus scrutées par les notaires, et la plateforme ERRIAL de Géorisques sert aujourd’hui d’outil de pré-remplissage pour le constituer. Le sujet paraît simple, mais la spécificité d’un bien en copropriété, qui partage des parties communes et des expositions collectives, complique la lecture des risques parcelle par parcelle.
ERRIAL et ERP en copropriété : deux documents, deux statuts juridiques
Une confusion fréquente circule entre ERRIAL et état des risques et pollutions (ERP). ERRIAL est un outil d’aide au remplissage, pas un document opposable. La documentation publique le présente explicitement comme un « site web d’aide » destiné à faciliter la démarche du propriétaire. Le document qui doit figurer dans le dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à la promesse de vente reste l’ERP, signé par le vendeur.
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Pour un lot de copropriété, cette distinction a une conséquence directe. ERRIAL restitue les informations rattachées à la parcelle cadastrale, pas au lot. Un immeuble de vingt lots situé sur une parcelle en zone d’aléa inondation génère le même résultat ERRIAL pour chaque vendeur. L’ERP finalisé doit ensuite préciser la situation du bien vendu, y compris les sinistres indemnisés dont le vendeur a connaissance.
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Risques climatiques futurs : ce que le décret de décembre 2023 change pour la copropriété
Depuis le décret n° 2023-1298 du 28 décembre 2023, ERRIAL intègre des risques climatiques futurs modélisés. Exposition future aux inondations, recul du trait de côte, aléas canicule : la plateforme ne se limite plus à une photo statique de la situation réglementaire.
Pour un vendeur en copropriété, cette évolution modifie la préparation du dossier. Il devient possible de montrer à l’acquéreur la trajectoire d’exposition du bâtiment sur plusieurs décennies, et pas seulement les risques constatés à l’instant de la vente. Les pages d’information actuelles restent largement muettes sur ce point, alors que la donnée est déjà accessible sur Géorisques.
Concrètement, un acquéreur qui consulte la fiche ERRIAL d’un immeuble en bord de littoral verra désormais apparaître le recul du trait de côte projeté. Cette information, même non contraignante juridiquement dans l’ERP, alimente la négociation et peut peser sur le prix du lot.
Contenu du dossier de vente : les pièces à rassembler pour un lot de copropriété
Le dossier de diagnostic technique d’un lot en copropriété ne se résume pas à l’ERP. L’état des risques vient s’ajouter à d’autres diagnostics obligatoires, et sa validité est limitée à six mois avant la date de signature. Voici les éléments spécifiques à vérifier pour la partie risques et pollutions :
- L’ERP complété à partir des données ERRIAL ou des arrêtés préfectoraux, mentionnant les plans de prévention des risques (PPR) applicables à la parcelle, la zone de sismicité, les secteurs d’information sur les sols et le potentiel radon de niveau 3 le cas échéant
- La liste des sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles dont le vendeur a connaissance, y compris ceux qui ont touché les parties communes de la copropriété
- La mention obligatoire dans l’annonce immobilière renvoyant vers Géorisques, imposée depuis le décret d’application du 1er octobre 2022, quel que soit le support de diffusion
- La remise de l’état des risques dès la première visite du bien, et non plus seulement au stade de la promesse de vente
Un point mérite attention : les sinistres sur parties communes relèvent du syndic. Le vendeur d’un lot individuel n’a pas toujours accès à l’historique complet des déclarations de catastrophe naturelle portées par la copropriété. Interroger le syndic en amont de la mise en vente évite un oubli qui pourrait être invoqué par l’acquéreur après la signature.
Zones soumises à l’obligation IAL : vérifier avant de remplir
Tous les lots de copropriété ne sont pas concernés par l’obligation d’information des acquéreurs et locataires (IAL). Le bien doit être situé dans une zone couverte par au moins un des dispositifs suivants : plan de prévention des risques prescrit ou approuvé, zone de sismicité de niveau 2 ou supérieur, secteur d’information sur les sols, zone à potentiel radon de niveau 3, ou périmètre exposé au recul du trait de côte.
ERRIAL permet de vérifier en quelques secondes si la parcelle est concernée. Il suffit de renseigner l’adresse ou le numéro de parcelle cadastrale. Si aucun risque réglementé n’apparaît, l’obligation de fournir un ERP ne s’applique pas, mais la mention dans l’annonce immobilière reste due depuis 2022.
Sanctions et contentieux : ce que risque un vendeur en copropriété qui omet l’ERP
L’absence d’état des risques dans le DDT ou un document incomplet expose le vendeur à des recours. L’acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix si un risque non déclaré est découvert après la transaction. En copropriété, le contentieux porte souvent sur des risques collectifs (inondation, mouvement de terrain) dont le vendeur estimait qu’ils relevaient de la responsabilité du syndic.
L’ERP engage le vendeur du lot, pas le syndic ni le conseil syndical. Le fait que l’information soit disponible sur Géorisques ou dans les procès-verbaux d’assemblée générale ne dispense pas le vendeur de la formaliser dans le dossier remis à l’acquéreur. Les retours terrain divergent sur la manière dont les notaires vérifient ce point : certains se contentent du document ERRIAL imprimé, d’autres exigent un ERP complété manuellement avec les arrêtés préfectoraux en vigueur.
Limites d’ERRIAL pour les copropriétés anciennes
La base de données ERRIAL s’appuie sur le cadastre et les arrêtés préfectoraux numérisés. Pour les copropriétés anciennes, deux difficultés apparaissent régulièrement. D’abord, le découpage parcellaire ne correspond pas toujours à l’emprise réelle de l’immeuble, notamment dans les centres-villes où plusieurs bâtiments partagent une même parcelle. Ensuite, l’historique des sinistres indemnisés n’est pas centralisé dans ERRIAL : la plateforme ne restitue que les risques réglementaires, pas les événements passés.
Le vendeur d’un lot dans un immeuble ancien doit donc compléter la consultation ERRIAL par une demande auprès du syndic et, si nécessaire, auprès de la mairie pour obtenir les arrêtés de catastrophe naturelle applicables à l’adresse. ERRIAL ne remplace pas la recherche d’historique de sinistres, il la précède.
La préparation d’un dossier de vente en copropriété autour des risques réglementaires reste un exercice hybride, entre outil numérique et démarche administrative classique. La plateforme Géorisques simplifie l’accès aux données parcellaires, mais le vendeur d’un lot reste seul responsable de l’exhaustivité du document final remis à l’acquéreur.
