Un appartement vide depuis plus d’un an dans une ville où la demande locative explose : ce scénario déclenche aujourd’hui une taxation spécifique. Avec la loi de finances pour 2026, la fiscalité des logements vacants change de visage. Deux taxes coexistent encore cette année, la TLV et la THLV, mais elles fusionneront dès 2027 en une taxe unique sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH).
Si vous possédez un bien inoccupé ou une résidence secondaire, la frontière entre ces statuts fiscaux mérite toute votre attention.
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Déclaration d’occupation : le piège fiscal que les propriétaires sous-estiment
Avant même de parler de taux ou de zones tendues, un point conditionne tout le reste : la déclaration d’occupation de vos biens immobiliers. Chaque propriétaire doit indiquer à l’administration fiscale si son bien est occupé, vacant ou utilisé comme résidence secondaire.
L’échéance nationale pour cette mise à jour est fixée autour du 30 juin 2026. Rater cette date ou commettre une erreur de qualification n’est pas anodin.
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La loi de finances 2026 a instauré une amende forfaitaire de 150 euros par local en cas d’omission, de déclaration tardive ou d’erreur manifeste. Cette amende s’applique aussi quand la déclaration est déléguée à un gestionnaire de biens.
Une erreur de qualification peut faire basculer un bien de « résidence secondaire » vers « logement vacant », ou l’inverse. Le statut déclaré détermine quelle taxe s’applique : taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) d’un côté, TLV ou THLV de l’autre. Se tromper de case, c’est risquer une imposition inadaptée et une amende en prime.
TLV et THLV en 2026 : deux taxes, deux logiques, bientôt une seule
En 2026, le système repose encore sur deux dispositifs distincts. Comprendre leur fonctionnement permet d’anticiper ce qui arrive en 2027.
Taxe sur les logements vacants en zone tendue
La TLV s’applique automatiquement dans les communes situées en zones tendues, là où la demande de logements dépasse largement l’offre. Le propriétaire ou l’usufruitier d’un bien vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition est redevable. Le taux est national et progressif : il augmente avec la durée de vacance du logement.
Taxe d’habitation sur les logements vacants hors zone tendue
La THLV, elle, concerne les communes hors zones tendues qui ont pris une délibération spécifique pour l’instaurer. Le taux est fixé localement par la collectivité. Un logement doit être vacant depuis au moins deux ans pour être imposé.
Les deux taxes ne se cumulent jamais sur un même bien. Voici les différences pratiques :
- La TLV se déclenche après un an de vacance, la THLV après deux ans
- Le taux de la TLV est fixé au niveau national et progresse chaque année, celui de la THLV dépend de la commune
- La TLV s’applique sans délibération locale, la THLV nécessite un vote du conseil municipal
Fusion en taxe unique TVLH : ce qui change concrètement en 2027
L’article 108 de la loi de finances pour 2026 crée la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH). Cette réforme entre en vigueur pour les impositions établies au titre de 2027.
Le mécanisme de bascule est simple. Les communes qui appliquaient déjà la TLV (zones tendues) passent automatiquement au nouveau régime, sans délibération supplémentaire. Les communes qui avaient voté la THLV devront adopter une nouvelle délibération avant la date limite pour maintenir une taxation sur les logements vacants.
Les communes qui n’avaient aucune taxe pourront désormais en instaurer une. C’est un élargissement du périmètre géographique : des territoires jusqu’ici non couverts pourront taxer les logements inoccupés.
Sur le calcul, la TVLH reprend un taux progressif selon la durée de vacance. Le seuil de déclenchement reste une vacance d’au moins un an au 1er janvier. La base d’imposition correspond à la valeur locative du bien, comme pour les taxes précédentes.
Résidence secondaire et logement vacant : la frontière fiscale qui coûte cher
Vous possédez une maison que vous occupez quelques semaines par an. Est-ce une résidence secondaire ou un logement vacant ? La réponse dépend de l’ameublement et de l’occupation réelle du bien.
Un logement est considéré comme vacant au sens fiscal quand il remplit ces conditions :
- Il est à usage d’habitation et dispose des éléments de confort de base (eau courante, électricité, sanitaires)
- Il est non meublé ou insuffisamment meublé pour permettre une habitation convenable
- Il est libre de toute occupation depuis la durée requise (un an pour la TLV, deux ans pour la THLV)
Une résidence secondaire, à l’inverse, est meublée et occupée ponctuellement par le propriétaire. Elle relève de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS), qui peut elle-même être majorée dans certaines communes en zone tendue.
Le risque concret : un bien déclaré comme résidence secondaire mais jamais occupé et mal meublé peut être requalifié en logement vacant par l’administration. Dans ce cas, le propriétaire se retrouve assujetti à la taxe sur les logements vacants au lieu de la THRS, avec un éventuel redressement.
La déclaration d’occupation conditionne directement le régime fiscal appliqué. Un propriétaire qui loue son bien en saisonnier quelques semaines par an via une plateforme peut aussi voir son statut interrogé si le logement reste inoccupé la majorité de l’année.
Occupants non propriétaires : une obligation déclarative nouvelle
La loi de finances 2026 a aussi créé une obligation pour les personnes qui occupent une résidence secondaire sans en être propriétaires. Ces occupants doivent désormais mentionner cette occupation dans leur déclaration de revenus.
Ce point est rarement évoqué, mais il a des conséquences pratiques. Si vous prêtez régulièrement votre résidence secondaire à un proche, cette personne doit le déclarer. L’objectif pour l’administration est de croiser les données d’occupation avec les déclarations des propriétaires, afin de détecter les incohérences entre bien déclaré occupé et bien réellement vacant.
La réforme fiscale des logements vacants ne se limite pas à un changement de sigle. Elle traduit une volonté de fiabiliser les données d’occupation du parc immobilier français, commune par commune. Pour les propriétaires concernés, vérifier le statut déclaré de chaque bien avant l’échéance de juin 2026 reste la priorité immédiate, bien avant de calculer le montant d’une éventuelle taxe.
